Reagrupación De Créditos Y Regla Del 35 %: Lo Que Cambia Para Su Simulación En 2026.

El Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF) decidió en marzo de 2026: las reglas para la concesión de créditos hipotecarios no cambian. La tasa de endeudamiento sigue limitada al 35 % de los ingresos, incluyendo el seguro. Si manejas varios créditos y estás considerando agruparlos, esta decisión tiene consecuencias directas en tu proyecto, justo cuando quizás te estés preparando para realizar una simulación... pero no necesariamente las que imaginas. Te proponemos hacer un balance antes de lanzarte.

La tasa de endeudamiento, una cifra clave antes de cualquier simulación.

Antes de comparar cualquier cosa, es necesario conocer su tasa de endeudamiento, es decir, la parte de sus ingresos que se destina cada mes al reembolso de sus créditos. Este es el punto de partida de toda reflexión sobre una consolidación de créditos, y el primer reflejo suele ser llenar un formulario de simulación en línea, como el que ofrece Partners Finances. Gratuito y sin compromiso, esta herramienta no proporciona una oferta cuantificada inmediata: permite reunir la información sobre su situación (créditos en curso, ingresos, cargas) para preparar un intercambio con un asesor, quien luego estudiará su expediente.

Para hacer el cálculo usted mismo, no hay nada complicado: sume todas sus mensualidades (préstamo hipotecario, crédito auto, crédito renovable...), divida el total por sus ingresos netos y luego multiplique por 100.

A tener en cuenta: este primer paso no reemplaza el estudio de su expediente. Solo el análisis de su situación por parte de un asesor da lugar a una propuesta cuantificada y personalizada.

¿Qué dice la regla del 35 % en 2026?

Dictadas a finales de 2019 en forma de simple recomendación, las normas del HCSF se convirtieron en legalmente vinculantes para los bancos desde el 1 de enero de 2022. Se basan en dos pilares:

• un porcentaje máximo de endeudamiento del 35 % de los ingresos netos, incluyendo el seguro del préstamo
• una duración de reembolso limitada a 25 años (incluso 27 años en caso de compra sobre plano o de obras que representen al menos el 10 % del costo de la operación)

A pesar de las repetidas solicitudes de los profesionales del sector, el Alto Consejo confirmó en marzo de 2026 el mantenimiento de este marco, sin flexibilización. Esta decisión coincide con una relajación de las tasas hipotecarias, estabilizadas alrededor del 3 % a principios de 2026.

Sin embargo, los bancos conservan un margen de maniobra: pueden hacer excepciones a estos criterios para el 20 % de su producción de nuevos créditos, siempre que reservan la mayor parte de esta flexibilidad para la compra de la vivienda principal y para los compradores por primera vez.

¿La agrupación de créditos está sujeta a esta regla?

Aquí es donde muchos prestatarios se equivocan. Esto merece algunas explicaciones.

La regla del 35 % se aplica a la producción de nuevos créditos hipotecarios. Sin embargo, las operaciones de agrupamiento de créditos, al igual que las renegociaciones, están excluidas del ámbito de aplicación de la decisión del HCSF. Concretamente, un hogar cuyo nivel de endeudamiento ya supera el 35 % no está automáticamente excluido de un agrupamiento. Y tiene sentido: el objetivo de la operación es precisamente reducir este porcentaje a un nivel más soportable.

Sin embargo, atención, esta exclusión no significa que cualquier expediente sea aceptado. Las entidades prestadoras siguen obligadas a evaluar la solvencia del prestatario y examinan detenidamente el resto para vivir, la estabilidad de los ingresos o el buen manejo de las cuentas. De hecho, el regulador les invita a asegurarse de que estas operaciones realmente mejoren la situación financiera de los hogares afectados.

¿Cómo afecta un agrupamiento a su tasa de endeudamiento?

El principio de la agrupación (también se habla de compra de créditos) consiste en sustituir un préstamo único por todos sus créditos en curso, con una única cuota mensual, generalmente extendida durante un período más largo. Para entender las motivaciones que pueden llevar a dar el paso, puede releer nuestro artículo que explica por qué comprar un crédito de consumo.

Tomemos un ejemplo puramente ilustrativo. Un hogar percibe 3,200 € de ingresos netos mensuales y reembolsa:

• un préstamo hipotecario de 880 € al mes
• un crédito auto de 270 € al mes
• un crédito renovable de 140 € al mes

Es decir, 1,290 € de cuotas en total, lo que representa un índice de endeudamiento de aproximadamente 40 %. Imposible, en estas condiciones, financiar un nuevo proyecto inmobiliario dentro del marco establecido por el HCSF. Si una operación de agrupación reduce la cuota única a 990 € (al alargar el plazo de reembolso), el índice de endeudamiento desciende a aproximadamente 31 %, por debajo del umbral del 35 %.

A tener en cuenta: estas cifras no constituyen en ningún caso una promesa. El nivel de cuota obtenido depende del perfil del prestatario, del tipo propuesto, de las garantías y, sobre todo, de la duración restante de los créditos asumidos.

Mensualidad reducida: atención al costo total del crédito.

Una cuota mensual más baja no significa un crédito más barato, todo lo contrario. Al extender el reembolso durante un período más largo, pagas intereses durante más años, lo que aumenta el costo total de la operación.

Esta información numérica no aparece en la etapa de simulación, que sigue siendo un primer acercamiento. Es en la oferta de préstamo, el documento que la entidad te envía una vez que se ha estudiado tu expediente, donde las encontrarás negro sobre blanco:

• la duración total del reembolso
• el TAEG (tasa anual equivalente global)
• el costo total del crédito, incluidos los gastos

En cuanto a los gastos adicionales, piensa en las indemnizaciones por reembolso anticipado de los préstamos anteriores, los gastos de gestión o los gastos de garantía... Todos estos son elementos a examinar de cerca, una vez recibida la oferta, para comparar lo que es comparable y evitar que la gestión de tu presupuesto se convierta en un caos.

¿Qué protecciones para el prestatario en 2026?

El agrupamiento de créditos es una operación regulada por el Código de Consumo. Para recordar, cuando la parte de los créditos hipotecarios asumidos supera el 60 % del monto total de la operación, se aplica el régimen de crédito hipotecario a todo. Por debajo de este umbral, la operación se rige por las normas del crédito al consumo.

Importante: hacer que le compren sus préstamos o contratar un nuevo crédito le compromete y supone estar en condiciones de cumplir con sus reembolsos hasta el final del contrato. La ley prohíbe además exigir a una persona particular cualquier pago, en cualquier forma, mientras que el o los financiamientos no hayan sido efectivamente desbloqueados. También tenga en cuenta que la disminución de las cuotas mensuales permitida por un agrupamiento suele ir acompañada de una extensión del plazo de reembolso y de un aumento del costo total de la operación, siendo la magnitud de la reducción dependiente, entre otros factores, del tiempo restante en los préstamos asumidos. Finalmente, usted tiene un plazo de reflexión de 10 días cuando la operación se rige por el régimen de crédito hipotecario, y un plazo de desistimiento de 14 días cuando se trata de crédito al consumo, de acuerdo con la normativa vigente.

Nota Bene

HCSF: el Alto Consejo de Estabilidad Financiera es la autoridad encargada de supervisar el sistema financiero francés y prevenir los riesgos de sobreendeudamiento de los hogares.

Tasa de endeudamiento (o tasa de esfuerzo): parte de los ingresos netos de un hogar destinada al reembolso de sus créditos, incluyendo el seguro.

Resto a vivir: suma de la que dispone un hogar cada mes una vez pagadas todas sus cargas de crédito. Los bancos lo examinan como complemento a la tasa de endeudamiento.

TAEG: la tasa anual equivalente global integra los intereses, las comisiones y el seguro. Es el indicador de referencia para comparar el costo real de varias ofertas.