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Comprar Un Hotel Para Reconvertirlo: 10 Preguntas Que Hay Que Aclarar

Comprar Un Hotel Para Reconvertirlo: 10 Preguntas Que Hay Que Aclarar

¿Quiere cambiar su vida y reciclarse? Comprar un hotel es una buena manera de independizarse. Tanto si se trata de un hotel de temporada, como de un hotel de oficinas o de un hotel-restaurante, he aquí una guía que le ayudará a realizar una primera aproximación. Si el gusto por la hospitalidad es el primer motor de dicha reconversión, el aspecto financiero sigue siendo determinante para su realización.

¿Se necesita un título para comprar un hotel?

No es necesario ningún título para ejercer esta profesión.

Sin embargo, tendrá que asistir a la formación obligatoria sobre higiene alimentaria o si su hotel tiene licencia para vender alcohol.

¿Qué perfil se recomienda para ser hotelero?

Dirigir un hotel independiente requiere ante todo el gusto por la hospitalidad y el contacto humano.
También hay que tener alma de directivo porque se es, sobre todo, el jefe de una empresa.
Por supuesto, su contable está ahí para asesorarle y apoyarle.

No se equivoque, puede ofrecer el hotel más bonito con el equipamiento más avanzado. La impresión final de sus clientes siempre estará influenciada por la acogida y la sonrisa que les dé.

¿Cuáles son los diferentes tipos de hoteles?

Para una reconversión, el hotel sin restaurante, también conocido como hotel de oficinas, suele ser la opción más sencilla.

Luego están los hoteles de temporada o de todo el año. El hotel de temporada está situado en una zona turística y realiza su facturación durante unos meses. Por ejemplo, un hotel de montaña abrirá en invierno para esquiar y reabrirá para la temporada de verano de senderismo y ciclismo. Así, puede cerrar por completo durante dos meses del año. Se trata de un cierre de bienvenida para irse de vacaciones o para realizar trabajos.

El hotel que está abierto todo el año suele ser un hotel urbano con una clientela mixta de profesionales y particulares. El número de huéspedes también puede variar considerablemente según la época del año.

Por lo general, no se recomienda un hotel-restaurante como punto de partida en la profesión, salvo para quienes tengan experiencia previa en el negocio de la restauración.

La gestión de un restaurante suele ser más exigente que la de un hotel.

¿Debe alojarse en una cadena hotelera?

Un hotel de cadena es un establecimiento que forma parte de un grupo con una marca común. Sigue siendo independiente pero debe aplicar ciertas restricciones, que pueden ser más o menos onerosas según la marca.

Puede estar en una cadena de hoteleros independientes como The Originals, Akéna, FastHotel de tipo cooperativo. O en una cadena de franquicias como Accor, Kyriad o Balladin.

Pertenecer a una cadena puede ser tranquilizador por la fuerza de la red de comercialización y la reputación, pero la mayoría de los hoteles no pertenecen a una cadena y tienen su propia clientela.

¿Cómo puedo obtener asesoramiento para comprar un hotel?

Varios profesionales pueden asesorarle de forma independiente: un contable colegiado le orientará sobre cómo leer e interpretar el balance de un hotel.

Lo ideal es que le acompañe una firma especializada como SmartLevel Hotels para validar su elección de hotel.
Al no ser una agencia inmobiliaria, no le interesa vender y puede asesorarle con total transparencia.

Validará con usted la ubicación, el precio, el estado general, la calidad y la referenciación del sitio web, analizará con usted las opiniones de los clientes...

¿Debo recurrir a una agencia?

No hay obligación de pasar por una agencia inmobiliaria. Sin embargo, recurrir a una agencia especializada le permite disponer de contactos que conocen el mercado y las limitaciones de la profesión.

En las zonas de gran demanda, muchas agencias generalistas también venden hoteles, pero sus conocimientos siguen siendo básicos, sobre todo a la hora de analizar los balances.

¿Son onerosas las normas para gestionar un hotel?

Un hotel es un establecimiento abierto al público, por lo que su funcionamiento debe cumplir numerosas normas.
En cualquier compra de un hotel, el documento normativo que debe consultarse es el informe de la comisión de seguridad.

Este documento puede alertar sobre posibles amenazas a la continuidad de la operación por razones de seguridad. La comisión de seguridad pasa cada 5 años.

¿Cómo es un día típico para un hotelero independiente?

La respuesta a esta pregunta depende, por supuesto, del tamaño del hotel y del número de empleados.

En general, se empieza en la profesión como una pareja con una veintena de habitaciones y uno o dos empleados para limpiar las habitaciones (lo que significa preparar la habitación por completo entre cada huésped de la profesión).
En este caso, tienes que levantarte antes que los primeros huéspedes para preparar el desayuno, un momento fundamental y privilegiado de intercambio con tus "invitados".

Luego llega el momento de la salida, el último momento de contacto directo con sus clientes (aún tienen la posibilidad de dejar una reseña en uno o varios sitios web).
A continuación, o al mismo tiempo, tiene que gestionar la organización de la limpieza en las habitaciones según las reservas.

Por lo general, entre las 12:30 y las 15:30 se puede hacer un merecido descanso.

Luego viene la otra fase vital para su negocio: la bienvenida a los recién llegados y la primera impresión humana que dará.

El hotelero independiente también debe saber ser versátil en caso de necesidad: problemas técnicos imprevistos, empleados ausentes...

A todo esto hay que añadir una lista de tareas que conciernen a cualquier empresa: gestión de existencias y proveedores, preparación de elementos contables, gestión del trabajo...

Y, por supuesto, controlar las reservas y las opiniones de los clientes en el ordenador.

Empresas/propietarios, ¿qué elección para su hotel?

- Un fondo de comercio (hotelero o de otro tipo) es el conjunto de bienes y derechos que pertenecen a un comerciante para ejercer su profesión.
En el caso de un hotel:
Los objetos necesarios para la profesión: camas, muebles, etc.
Los derechos: licencia para vender alcohol, derechos de terraza, etc.
Y la clientela: la reputación que el establecimiento se ha forjado con el tiempo.

- Las paredes de un hotel son propiedad del edificio: terreno, edificios.
Se puede comprar sólo el negocio y pagar un alquiler al propietario de las paredes, o comprar "paredes y negocio" y ser el propietario total.
Si sólo compra el negocio, un punto fundamental que debe comprobar con su asesor es la naturaleza y el contenido del contrato de arrendamiento.

¿Cuánto dinero se necesita para comprar un hotel?

El precio de un hotel depende de la ubicación, el número de habitaciones, el estado general, pero sobre todo del balance. No hay precios fijos ni establecidos, es la ley de la oferta y la demanda.

Sin embargo, cualquier buen profesional hotelero tomará como referencia un elemento determinante del balance: el EBIT (Excedente Bruto de Explotación).

A continuación, lo "replanteará" para saber concretamente lo que te queda por pagar a ti mismo y al préstamo o préstamos que has hecho.

A partir de este elemento sabrá qué aportación mínima será necesaria, ya que es lo que su banquero mirará en primer lugar.

En general, la profesión recomienda que la contribución mínima exigida no supere aproximadamente 1/3 del precio de venta.
Tenga cuidado si quiere su pequeño hotel en una estación balnearia conocida, ¡no espere encontrar estos ratios!

Autor: Jean-François
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En francés: Acheter un hôtel pour se reconvertir : 10 questions pour y voir plus clair
En inglés: Buying a hotel to convert: 10 questions to help you understand
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